임차권등기신청에 있어 대항력의 소명

 

얼마 전 수임하여 진행한 #임차권등기신청의 경우 매우 특이한 사례가 있어 이를 소개해 드리고자 합니다.

 

의뢰인인 임차인께서는 임대차계약 종료 후로도 장시간 3억원 가까운 #전세보증금을 반환받지 못하여 결국 #임차권등기를 경료하고 이사를 가셔야 하는 상황이었는데, 이미 다른 법무사를 통하여 임차권등기를 신청하였다가 기각되었다고 하여 지인의 소개로 저희 사무실을 찾아오신 사안이었습니다.

 

도대체 어떤 문제가 있길래 임차권등기가 기각되었는지를 살펴보니 일단 이 분의 경우 원래 #임대차계약을 체결하였던 임대인이 건물을 처분하여 현 소유자가 변경된 상황이었습니다. 물론 이 경우 우리 #주택임대차보호법은 #대항력있는 임차인의 경우 그 소유자가 변경되더라도 매수인이 그 임대인의 지위를 승계하도록 규정하고 있기 때문에 이 자체로는 별 문제가 없었으나,

 

문제는 이 분의 임차권의 #대항력발생의 요건인 #전입신고일자와 소유권이전일자가 같은 날로 동일하여 그 자체로는 대항력이 있다고 볼 수 없었기 때문입니다. 우리의 대법원판례에 의하면 임차인의 대항력 발생일은 #전입신고와 확정일자를 전제로 하여 전입신고일의 익일(다음날) 0시로부터 대항력이 발생한다고 보고 있기 때문에, 이 분은 현 소유자가 건물의 소유권을 이전받은 날의 다음날 대항력이 발생한 것이 되어 "현 소유자가 임대인의 지위를 승계하였다는 다른 사정을 명백하게 소명하지 못하는 한" 현 소유자에 대해 대항력을 주장할 수 없다는 문제가 발생한 것이지요.

 

그런데 요즈음은 법률적 지식이 없더라도, 임차인의 대항력이 발생하는 시기는 전입신고일의 다음날이라는 것이 상식적으로 통용되고 있는 상황에서 어째서 이와 같은 상황이 벌어졌는지에 대해 의문을 가질 수밖에 없었고, 결국 자초지종을 알아보니, 이 임차인 분께서 보증금 잔금을 치루던 당일 당시, 전 임대인과 현 소유자, 그리고 임차인 모두가 모여 매매계약 및 보증금의 잔금의 정산이 동시에 이루어진 상황이라는 것을 알게 되었고, 그렇다면 이는 #주택임대차보호법에 의한 #대항력의 발생 여부를 떠나 현 소유자가 전 #임대인의 지위를 그대로 승계한다는 것에 대한 명시적, 묵시적인 합의가 있었다고 보아야 하지 않느냐는 확신이 들었습니다.

 

결국 당시 입회하였던 공인중개사와 중개사무보조원, 그리고 전 임대인 등에게 일일이 연락을 취하여 협조를 구한 후 현 소유자가 임대인의 지위를 3자간 합의하에 승계하였다고 주장함과 동시에 법원에 이러한 사실을 꼼꼼히 소명하여 결국 임차권등기 명령을 얻어낼 수 있었던 사안이었습니다.

 

 

만약 위 사안에서 #임차권등기가 끝내 경료되지 못하였다면 임차인은 추후 장시간의 소송상 분쟁에 휘말려야 하고 그에 따른 다액의 비용의 손실은 물론이거니와, 무려 3억원 가까운 전세보증금을 무사히 회수할 수 있을지의 여부도 매우 불명확한 위태로운 상황이었다는 점을 고려하면, 정말 다행이 아닐 수 없었습니다.

 

임차권등기는 별 것 아닌 것 같으면서도 결코 무시할 수 없는 여러 법률적 쟁점이 숨어있는 절차입니다.

특히 임차권등기는 전세보증금의 반환을 받지 못하고 있는 임차인에게 있어서 그 순위를 보전할 수 있는 너무도 중요한 법률적 효과를 발생하는 것이기 때문에, 혹시라도 임차권등기의 신청에 있어 어떠한 문제가 발생하더라도 포기하지 마시고 신속히 전문가의 도움을 받으실 것을 권고드립니다.

 

 

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