명도소송 및 명도절차의 개관

 

최근의 전세사기 사건과 관련하여 많은 임차인들이 현재까지도 고통받고 있습니다.

누군가의 부당한 탐욕이 불러온 사태로 말미암아 삶과 생계의 기초가 되는 보증금을 모두 떼일 위기에 처한 다수 임차인들의 고통에 대한 적절한 조치와 지원이 절실할 것으로 보입니다.

 

한편, 이와 반대로 주택임대차보호법 내지 상가임대차보호법 등 법령을 악용하여 임대인에게 고통을 주는 사례도 현실에서는 종종 발생하고, 꼭 악의는 아니더라도 임차인이 월세를 지급하지 않은 채 갑작스레 잠적하여 장시간 소재를 알 수 없거나 여러가지 사유로 보증금을 모두 소진하고도 장시간의 차임을 연체하고 있어 임대인의 재산권에 심각한 침해를 초래하는 경우도 많습니다.

 

이렇게 장시간 차임의 연체가 지속되고 있는 경우 임대인은 그 남은 보증금의 액수 등을 고려하여 합리적인 시일 내에 임차인에 대한 명도절차로 나아가야 그나마 재산상 손실을 줄일 수가 있는데, 그 절차가 어떻게 진행되는 것인지를 알 수 없어 혼선을 빚다가 재산상 손실이 크게 불어날 때까지 방치하시는 경우도 많아 오늘은 이러한 명도소송 및 명도절차에 대한 개관을 포스팅해보고자 합니다.

 

 

1. 절차의 시작(임대차계약의 즉시해지) : 임차인의 차임의 연체가 2기분에 달할 경우(상가임대차의 경우 3기분), 임대인은 즉시 임대차계약을 해지할 수 있는데 이러한 해지의 의사표시는 통상 문자메시지, 혹은 내용증명 등으로 통보하게 되는 경우가 많습니다. 모두 해지의 의사표시를 입증하는 증거로서 유용하나, 가장 확실한 방법은 내용증명을 발송하는 것입니다. (물론 문자메시지 등 통보도 병행하시면 좋습니다). 한편 이러한 해지의사표시의 통보 없이 이미 장시간 연체가 지속되어 온 경우에는 신속히 명도소송절차에 착수하셔서 소장부본을 임차인에게 송달하는 것으로 갈음하기도 합니다.

 

2. 명도소송의 진행 : 소장이 접수된 후로 대략 5~6개월 사이로 변론기일이 지정되고, 통상 재판은 1회로 종결되는 경우가 많습니다. 임차인이 차임을 연체하고 있다는 사실이 명백한 이상 이를 반박할 항변이 존재하기 어려우므로 심리에 있어 큰 어려움이 없기 때문일 것입니다. 통상적으로 임차인이 변론기일(재판기일)에 출석하지 않는 경우도 많습니다.

 

한편 명도소송에서는 통상 임차인에 대한 퇴거 및 건물의 인도만을 청구하는 것이 아니라, 차임의 연체시기로부터 최종 퇴거할 때까지의 연체차임을 구하는 청구를 동시에 하게 됩니다. 하나의 소송에서 두 가지 취지(명도 및 퇴거의 청구 + 과거 및 장래의 연체차임의 지급의 청구)가 동시에 이루어지게 되고, 이에 대한 심리가 함께 이루어지는 것이지요.

 

3. 판결의 선고 및 강제집행의 신청 : 명도판결이 선고되어 임차인에게 송달되면 이 판결을 강제집행의 근거, 즉 집행권원이 됩니다. 이 판결문을 토대로, 집행관실에 명도집행을 신청하게 됩니다. 물론 판결이 선고되면 통상적으로는 임차인이 자진하여 퇴거하시는 경우가 많습니다.

 

4. 강제집행 및 압류 : 집행관실에 강제집행을 신청하면 집행관은 현장에 나가 계고장을 붙이게 됩니다. 계고장에서 명시한 기일까지도 임차인이 자진하여 퇴거하지 아니하면 결국 실제 명도의 강제집행이 이루어지게 되고 임차목목적 건물 내의 집기 등을 모두 반출하여 법원과 계약을 맺은 창고 또는 집행관실의 창고에 보관하게 됩니다. 그런데 이렇게 창고에 보관하는 경우 매일 소정의 보관료가 발생하고 이는 임대인이 부담하여야 하므로 지속적인 재산적 손실이 발생하게 되기 때문에, 통상적으로는 명도집행과 동시에 반출되는 집기, 가구 등을 압류하고 유체동산 경매의 단계로 넘어가는 경우가 많습니다.

 

 

이상과 같은 명도소송절차는 단지 소송을 제기하였다는 것만으로 자동적으로 진행되는 것이 아니라, 그 각각의 단계에 따라 지속적으로 원고 또는 신청인이 지속적인 법률적 조치를 취해야 하는 사무이므로, 전문가의 조력이 필요한 사무라고 할 수 있으나 자칫 필요 이상의 과다한 비용을 지출하시게 될 가능성도 배제할 수 없으므로 충분한 상담을 거쳐 진행하시는 것이 좋으실 듯 합니다.

 

JS법무사사무소는 합리적인 비용으로 전국을 관할로 하여 해외에 계신 임대인의 사무를 포함, 명도절차 전반의 진행을 처리하여 드리고 있으므로, 문의가 있으신 경우 전화주시면 상세히 상담해 드리도록 하겠습니다.

 

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